Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

2014 год оказался тяжелым для множества рынков жилья по всему миру. И тем ценнее оказалась победа сильнейших, в число которых в этом году попали пять европейских стран.

«Великолепная пятерка»

№1 – Великобритания 
Первое место вновь принадлежит Великобритании. Страна, чей рынок недвижимости можно назвать одним из самых ликвидных и экономически устойчивых, не теряет звание инвестиционного корифея. Твердый курс фунта стерлингов, выдерживающий валютные колебания последних месяцев, добавляет инвесторам уверенности. После снижения количества продаж жилых объектов с 1,6 млн в 2006 г. до 860 000 в 2009 году в 2013-2014 финансовом году страна смогла достичь показателей в 1,1 млн. Спрос на жилье, подкрепленный стабильным экономическим ростом, увеличение занятости населения и низкие ипотечные ставки, а также приток иностранного капитала на фоне восстановления экономики двигал вверх спрос как на коммерческую, так и на жилую недвижимость. В третьем квартале этого года общая сумма приобретенной элитной жилой недвижимости в одном только Лондоне составила почти полтора миллиарда фунтов стерлингов. В том же третьем квартале рост цен на жилье дошел до отметки в 8,2%, и, по моим прогнозам, к 2020 году он может добраться до отметки примерно в 42%. В 2015 году увеличение цен на недвижимость в среднем достигнет 7%.

№2 – Австрия 
Эта страна вот уже более десяти лет является эталоном стабильности среди рынков горнолыжной недвижимости. Развитая инфраструктура, рассчитанная на круглогодичный отдых туристов, и самый долгий в Европе сезон, доходящий до 150 дней в году, вот уже несколько лет позволяет стране удерживаться в топе лучших инвестиционных горячих точек. Доходность, превышающая 4% годовых, и спрос среди туристов, не ослабевающий ни летом, ни зимой, делает апартаменты и шале в австрийской части Альп достойной альтернативой стандартным объектам by-to-let сектора. Столица страны Вена, где сектор аренды жилья считается одним из самых стабильных в Европе благодаря большому количеству арендаторов, также демонстрирует уверенный рост цен в районе 1,3%.

№3 – Швейцария
Экономика страны удерживает устойчивые позиции с характерной швейцарской точностью. Местный рынок недвижимости, который всегда отличался стабильностью независимо от экономических колебаний, по-прежнему остается сильным. Стоимость жилья увеличивается, и в третьем квартале ее рост составил почти 1,5% по сравнению с предыдущим годом. Объем инвестиций в недвижимость с момента пика в 2005 году снизился лишь на 4%, что связано с высокой активностью в сфере строительства нового жилья и реконструкции существующих объектов. Одним из самых привлекательных для инвесторов активов становится жилье в кантонах Вале и Во. Апартаменты на альпийских курортах продолжают пользоваться спросом и в следующем году также могут оказаться выгодным вложением средств. Из-за сильного интереса зарубежных инвесторов к местным объектам на фоне ограниченного жилого фонда получить разрешение на покупку недвижимости иностранцем чрезвычайно сложно, а в кантонах Цюрих и Женева – и вовсе невозможно. В рамках правительственного ограничения квот на приобретение местного жилья нерезидентами в год по всей стране выдается не более полутора тысяч разрешений на покупку.

№4 – Франция
Довольно жесткий государственный контроль, регулирующий цены на недвижимость, направлен на то, чтобы не допустить их серьезного снижения. Благодаря этому фактору, Францию можно назвать одним из успешных направлений для сохранения капитала от экономических потрясений. Популярные среди россиян направления, такие как Лазурный берег и парижский «золотой треугольник», сохраняли стабильный спрос со стороны зарубежных покупателей. Так, в трех районах Иль-де-Франс количество зарубежных покупателей впервые за 15 лет добралось до отметки в 9,2%. Но в последнее время российские инвесторы немного охладели к французскому курортному сектору, предпочитая вкладывать средства в жилые объекты крупных городов Франции. Слабый экономический рост не вызывает опасений, поскольку уже в следующем году страна берет курс на улучшение экономики и, в частности, условий ипотечного кредитования. Согласно прогнозам Indriksons.ru, в течение 2015-2016 годов стоимость французского жилья будет расти примерно на 2%.

№5 – Германия
Германия занимает последнее место в списке. По европейским меркам, ставка подоходного налога, которая в этой стране варьируется в зависимости от доходов плательщика, рискует оказаться довольно высокой. Максимальный размер налога может доходить до 45%.

Нехватка подходящей земли под застройку ведет к дефициту жилья, и в следующем году ожидается потенциальное сокращение количества полученных разрешений на строительство. Увеличение арендной платы замедляется, и эта тенденция продолжится в следующем году. В результате низких процентных ставок доля спроса перемещается от арендного сектора в сторону покупки жилья.

Кроме того, существует еще несколько факторов, отталкивающих инвесторов от этого рынка. Во-первых, стоимость жилья в крупных немецких городах завышена минимум на 25%. Во-вторых, жесткий контроль правительства, всеми способами пытающегося удержать рост арендных ставок, снижает доходность от сдачи жилья в аренду, которая с вычетом всех налогов не превышает 3-4% годовых. Скорее всего, в 2015 году Германия рискует уступить свое место в «великолепной пятерке» другому более привлекательному инвестиционному направлению.

Пятерка худших

№1 – Латвия
Развитие событий, происходившее в течение этого года на латвийском рынке недвижимости, походило на снежный ком, несущийся вниз и рискующий задавить основных покупателей местной недвижимости – россиян, ряды которых заметно поредели. Сначала покупка домов на прибалтийском взморье или квартир в центре Риги превратилась в уходящий тренд. Затем последовал ряд правительственных мер, которые перекрыли кислород оставшимся потенциальным покупателям, а заодно и начисто отбили желание приобретать местные объекты. За увеличением минимальной инвестиционной планки до 250 000 евро последовало одобрение латвийским сеймом временного запрета на выдачу россиянам вида на жительство в обмен на инвестиции, в том числе в недвижимость. Учитывая, что слабый рынок не в состоянии предложить инвесторам достойную доходность, спрос на латвийские объекты серьезно снизился и в следующем году упадет еще как минимум на 10% в Риге и на 20-30% в Юрмале, что связано в том числе с недавней новостью об изменении места проведения музыкального конкурса «Новая волна». Со следующего года место Юрмалы займет Санкт-Петербург.

№2 – Испания
Невероятно, но факт: на рынок Испании, о неудачах которого за последний год, казалось бы, не слышал только ленивый, продолжают выходить россияне. Связано ли это с невероятной любовью к этим краям в качестве туристов или с отсутствием страха оказаться ни с чем, они по-прежнему с упоением рассказывают об «успешных» с их точки зрения инвестициях в квартиры Барселоны и Льорет-де-Мар. Подешевевшие квартиры на испанском побережье действуют на граждан России как сыр на голодную мышь. Когда опьяняющее действие скидок заканчивается, российские покупатели с ужасом узнают, что торопиться не стоило и теперь непонятно, что сложнее: продать переоцененные на 25-30% объекты или сдавать их в аренду практически при полном отсутствии крупных управляющих компаний. Пытаясь побороть трудности, Испания всеми способами старается привлечь новые инвестиции в жилищный сектор экономики страны. Однако ни политика «золотой визы», ни продажа государственных активов в ближайшее время ситуацию спасти не в состоянии. Международные инвесторы, для которых первостепенным в период экономической нестабильности является сохранение капитала, предпочитают страны с устойчивой экономикой и даже не смотрят в сторону испанской недвижимости.

№3 – Португалия
После более чем шестилетнего падения цен, в 2014 году португальский рынок жилья наконец начал путь к стабилизации. Цены на жилые объекты в третьем квартале этого года выросли на 1,86% по сравнению с показателями прошлого года. Сами граждане Португалии активно приобретают бразильские объекты, а многие оставляют страну, переезжая на постоянное место жительства в Бразилию. Арест нескольких высокопоставленных португальских чиновников из-за коррупционного скандала, связанного с выдачей так называемых «золотых виз» обеспеченным иностранцам, и последовавшая за этим отставка министра внутренних дел всколыхнула рынок недвижимости Португалии, который оказался по-прежнему не в состоянии выйти из кризиса. Экономические проблемы, подтолкнувшие правительство к использованию приманок вроде «золотой визы», тем не менее решить так и не удалось. После громкого обсуждения потенциальных португальских коррупционеров инвестиционная уверенность, которая и прежде не отличалась твердостью, ослабла еще больше.

№4 – Гонконг
Политический кризис и продолжающиеся протесты не дают расслабиться гонконгскому правительству. Агрессивно настроенные активисты протестного движения выходят на улицы, участвуя в столкновениях с местной полицией. Нежелание Китая гарантировать демократию Гонконга, а также обещанные правительственные меры, призванные охладить рынок недвижимости, делают инвестиционный потенциал этого региона не просто непривлекательным, а крайне рискованным. Откровенно слабая доходность в районе 2,2 — 3% и серьезно завышенная стоимость жилья, составляющая более $17 000 за квадратный метр, не оставляют сомнений в том, что игра в данном случае не стоит свеч. Нестабильное экономическое положение, слабая покупательская активность и недовольство местных жителей вряд ли сможет привлечь инвесторов в этот азиатский регион. Аналитический отдел Indriksons.ru прогнозирует замедление роста стоимости жилых объектов, которые в течение 2015 года потеряют в цене от 10% до 15%.

№5 – Китай
Тенденция падения китайского рынка недвижимости не демонстрирует никаких признаков улучшения. В настоящее время жилой сектор Китая находится на грани спада. Учитывая тот факт, что на него приходится 15% экономики страны, поводов для волнений оказывается достаточно. Повышение цен резко замедляется, спрос на недвижимость ослабевает, растет количество отказов по ипотечным кредитам, а строительная активность продолжает падение. Осенью 2014 года стоимость жилья зафиксировала очередное снижение, которое продолжается уже пятый месяц подряд. Из сотни китайских городов 76 отметили снижение цен, наибольший показатель которого в третьем квартале по сравнению тем же периодом прошлого года составил 7,9% для первичного и 10,4% для вторичного рынка жилья. Ужесточение правил кредитования и налогового режима подтолкнуло множество инвесторов к выводу капиталов на более стабильные зарубежные рынки. По моему мнению, если снижение показателей рынка будет продолжаться и дальше, это может привести к серьезному замедлению второй по величине экономики в мире.

Стабильность – признак мастерства
Завоевывать звание инвестиционных фаворитов чрезвычайно сложно, а удержать лидерские позиции на фоне общей экономической нестабильности и скачков валютных курсов тяжело вдвойне. В наступающем году, вероятно, почти все участники «великолепной пятерки» смогут сохранить свои места в топе, продолжая демонстрировать позитивные показатели. Проверенные временем рынки привлекают внимание осторожных инвесторов: доверие к пережившим шторм кораблям, как правило, гораздо сильнее, чем к лодкам, впервые спускаемым на воду.