Большой Сочи представляет собой агломерацию, исторически сложившуюся в результате слияния города Сочи и поселков, расположенных на приморской полосе длиной 150 км. Самые крупные из них — Адлер, Хоста, Мацеста, Лазаревское, Дагомыс. Вся эта территория подчинена Сочинской городской администрации и включает в себя четыре района — Центральный, Хостинский, Адлерский и Лазаревский.
 
Центральный район — самая историческая часть Сочи (бывший форт Александрия), с которой началось развитие курорта. Тут находятся администрация и основные инстанции городской власти, фешенебельные гостиницы и офисные центры. Здесь и наиболее высокие цены на жилье и земельные участки.
 
Хостинский район уверенно держит второе место по стоимости недвижимости. Особенно высоко ценят объекты в той части района, которая охватывает юг исторического центра с Дендрарием, горой Бытха, районом пансионата «Светлана». Ситуация в хостинских поселках неоднородна: в Мацесте, расположенной ближе к Центральному району, все виды недвижимости значительно дороже, чем в Хосте и Кудепсте, где не очень хороший пляж. Однако сегодня в Хостинском районе отмечают меньшие темпы роста цен, чем в находящемся южнее Адлерском районе. В последнем увеличение цен связано с тем, что на его территории расположен горнолыжный курорт Красная Поляна. Помимо этого приоритетные точки развития рынка недвижимости в Адлерском районе находятся в Курортном городке и Нижнеимеретинской бухте, где в настоящий момент ведется строительство Олимпийской деревни.
 
Лазаревский район пока существенно отстает по темпам развития от трех других районов Сочи. Здесь преобладает индивидуальная застройка, а элитная недвижимость возводится только в поселке Лазаревское, в меньшей степени — в Дагомысе. Вместе с тем в районе растет количество малых средств размещения, таких как мини-пансионаты и мини-отели. По словам директора по строительству инвестиционной компании «Мегаполис» Дмитрия Подгорнова, «в Лазаревском районе пансионаты строят везде, где близко море и более-менее развита инфраструктура». Последнее обстоятельство действительно представляет серьезную проблему (в частности, транспортное сообщение с центром Сочи возможно только по серпантину, где вождение автомобиля довольно затруднительно). Вероятно, именно из‑за труднодоступности в этом районе сохранилось чистое море. На всем кавказском побережье экологическая ситуация лучше только в Абхазии и Аджарии.
 
Транспортная проблема в целом существенно влияет на сочинский рынок недвижимости. Так, железнодорожная трасса Туапсе — Адлер, проходящая прямо над морем, оставляет только узкую полосу пляжей. Там, где железнодорожное полотно находится вдалеке от моря, стоимость жилья значительно выше.
 

Рынок земельных участков 
Наиболее высокие цены на земельные участки сформировались в историческом центре города, в районе набережной и морвокзала. Здесь наблюдается острый дефицит свободной земли под застройку. На самой набережной цена за сотку может доходить до 150 тыс. долл. Второе место занимает территория вокруг ул. Кубанской и мкр-на Новые Сочи (свою роль тут сыграло близкое расположение дачи № 1 — резиденции Президента РФ Владимира Путина «Бочаров Ручей»). В этих районах стоимость сотки земли рядом с морем достигает 80 тыс. долл. Интенсивная застройка Центрального района стимулирует рост цен на землю и в прибрежной полосе (до 500 м от моря), и в спальных районах, удаленных от моря на два километра и более (мкр-н Макаренко, мкр-н Ареда, ул. Донская). В то время как в районе набережной цены относительно стабильны, в Центральном районе средняя стоимость сотки составляет 55 тыс. долл.
 
По словам Дмитрия Подгорнова, особо следует отметить участки в районе Сочинской объездной дороги, которые используют для строительства коммерческой недвижимости — складов, автосалонов, баз, автомастерских и т. д. В последние годы цены на землю здесь выросли с 3–5 до 12–17 тыс. долл. за сотку.
 
Стоит также подробно остановиться на приморской части Адлерского района и Красной Поляне. Специалисты считают, что в связи с готовящейся Олимпиадой цены в Красной Поляне и расположенных по соседству поселках Эсто‑Садок, Казачий Брод скоро выйдут на уровень цен прибрежной части Адлера. Так, средняя стоимость сотки в Красной Поляне составляет 15 тыс. долл. В поселке Эсто‑Садок, рядом с которым находятся спортивные сооружения, земля дороже — около 18 тыс. долл. за сотку. Вдоль трассы от аэропорта Адлер до Красной Поляны стоимость снижается до 4 тыс. долл. за сотку и лишь вблизи дороги достигает 5–6 тыс. долл. за сотку.
 
В приморской части Адлерского района самые высокие цены на берегу Нижнеимеретинской бухты. Там сотка земли стоит 27 тыс. долл. (отдельные участки в 200‑метровой полосе от моря продают и по 40 тыс. долл.). В среднем же земля в этом районе уходит по 17 тыс. долл. за сотку.
 
В Хостинском районе цены выше в той части, которая относится к югу исторического центра Сочи (мкр-ны Светлана, Приморье, Бытха, Дендрарий). В мкр-нах Светлана и Приморье предложения участков в 100- и 200‑метровой полосе от моря отсутствуют, тут продают только готовые строения. Ближайшие площадки находятся на расстоянии 400–450 м от береговой линии вдоль Курортного проспекта. Их средняя стоимость равна 45 тыс. долл. за сотку. В районе Дендрария и Бытхи цены ниже, но их уровень скорее соответствует соседним микрорайонам центра города, чем средним показателям Хостинского района, и составляют от 30 до 40 тыс. долл. за сотку. У подножия горы Ахун и в районе Мацестинской долины иная ценовая картина (из‑за значительной удаленности от моря). Средняя стоимость сотки там 12 тыс. долл., однако разброс цен очень широк: значение имеет форма собственности, целевое назначение участка, наличие коммуникаций. Участки с подведенными инженерными сетями, расположенные на территории национального парка «Западный Кавказ», реализуют и по 20 тыс. долл. за сотку.
 
Дешевле всего земля в Лазаревском районе. За сотку в Дагомысе (как и в центре поселка) удается выручить в среднем 12,325 тыс. долл. На окраинах Лазаревского стоимость участков резко падает: в Головинке, Кичмае, Лоо, Вардане, Магри средняя цена сотки приблизительно 7 тыс. долл.
 

Первичный рынок 
В настоящий момент на рынке жилищного строительства Сочи работает большое количество компаний, в основном ростовских, московских, краснодарских и санкт-петербургских. География рынка четко районируется. В Центральном районе в километре от моря возводят только элитные дома — высокие цены на землю делают невыгодным строительство жилья другого уровня. Класс люкс доминирует и на первичном рынке малоэтажных многоквартирных домов в поселке Красная Поляна (Адлерский район). В последнее время здесь получил развитие новый сегмент рынка — апартаменты (квартиры в комплексах гостиничного типа, обслуживаемые управляющей компанией, как правило, с отсутствием возможности прописки и юридически оформленные как нежилые помещения). В Хостинском районе элитные дома возводят в мкр-нах Светлана, Бытха, рядом с парком «Дендрарий».
 
Социальное жилье и экономкласс возводят в спальных микрорайонах центра (Макаренко, Ареда, КСМ, на ул. Донской), в Хостинском районе (пос. Хоста и Кудепста), в Адлерском районе практически повсеместно, кроме Нижнеимеретинской бухты и Красной Поляны, в Лазаревском районе — в поселке Лазаревское.
 
По мнению Дмитрия Подгорнова, в настоящее время на первичном рынке наблюдается падение спроса. Востребованы только готовые новостройки, при этом речь чаще всего идет об инвестиционных перепродажах. «Среди новых жилых комплексов хочется отметить «Золотой треугольник» рядом с сочинским цирком (девелопер — компания «Грас»), элитный дом «Красная площадь» на ул. Войкова в районе гостиницы «Москва». В ноябре начались активные продажи комплекса «Ривьера» в районе одноименного парка, комплекса «Морской дуэт» в Адлере (Курортный городок) и 12‑этажного дома бизнес-класса в мкр-не Светлана. Остальные предложения — это чаще всего перепродажи первичных квартир в новостройках», — поясняет Д. Подгорнов.
 
Действительно, в городе сформировался некий первично-вторичный рынок, который можно назвать рынком инвестиционных перепродаж в новостройках. Квартиры реализуют в таких элитных комплексах, как «Соколиная горка», «Александрийский маяк» и «Премьер». К этой же категории относят Ideal House, «Новую Александрию» и «Королевский парк», где продажи ведут достаточно давно. Сегодня квартиры экономкласса на первичном рынке Сочи стоят от 1,3 до 2,05 тыс. долл./кв. м, цены на жилье бизнес-класса меняются от 2,1 до 3,3 тыс. долл./кв. м. Все, что выставляют на продажу дороже 3,3 тыс. долл./кв. м, относится к элитному сегменту. Самая высокая цена, которая была зафиксирована в ноябре 2006 года, — 11,6 тыс. долл./кв. м.
 
Ряд проектов планируют сдать в эксплуатацию в 2007–2008 годах в Адлере. Это комплексы бизнес-класса «Дом на Демократической» и «Морской дуэт», а также социальное жилье для врачей и учителей в мкр-нах Блиново и Голубые Дали.
 

Вторичный рынок
Вторичный рынок показывает более высокую динамику роста цен, чем первичный. Дмитрий Подгорнов говорит, что «покупатели этой осенью скупили всю вторичку. Спрос превышает предложение в пять-шесть раз, средний темп роста цен составляет 3–5 % в месяц. Особенно велика диспропорция в нижних сегментах рынка, на одно- и двухкомнатные квартиры». Средняя цена однокомнатной квартиры приближается к отметке 3 тыс. долл./кв. м. «Квадрат» в квартирах большего метража продают по 2–2,5 тыс. долл.
 
Все меньшее влияние на цену оказывает месторасположение домов. Безусловно, в Центральном районе стоимость жилья выше средней. В районе набережной, морвокзала, железнодорожного вокзала цена одного «квадрата» около 3,5 тыс. долл., в Заречном и в районе горбольницы — около 3,2 тыс. долл., в мкр-нах Ареда и Макаренко — 3 тыс. долл.
 
В ближайших к центру микрорайонах Хостинского района (Фабрициуса, Светлана, Бытха) квартиры оценивают в 3,2 тыс. долл./кв. м. В поселке Хоста стоимость 1 кв. м на «вторичке» составляет 3 тыс. долл. В Мацесте квартиры дешевле — около 2,5 тыс. долл./кв. м. «Иногда появляются предложения и по 2 тыс. долл./кв. м, но чаще всего это срочный выкуп, и такие квартиры продают за один день. Реально можно купить только то, что продают на 15–20 % выше рыночной цены», — комментирует Дмитрий Подгорнов.
 
Второе место по популярности на вторичном рынке занимает Адлерский район. Здесь за квартиры просят почти столько же, сколько в центре Сочи. Причина такого взлета — олимпийские перспективы и близость к Красной Поляне. Средняя стоимость «квадрата» в этом районе равна 3 тыс. долл.
 
В Лазаревском районе жилье в многоквартирных домах на вторичке есть только в Дагомысе и Лазаревском: в первом стоимость «квадрата» сопоставима с ценой на него в соседних мкр-нах Мамайка и Новый Сочи и составляет от 2,3 до 2,7 тыс. долл./кв. м, во втором — от 2 до 2,5 тыс. долл./кв. м. Эти цифры можно объяснить не столько реальной рыночной стоимостью, сколько дефицитом многоквартирного жилья.
 

Организованная коттеджная застройка
В Сочи делают только первые попытки упорядочить коттеджное строительство. После распада СССР в городе, как, впрочем, и на всей прибрежной полосе Кубани, началось хаотичное возведение частных домов. В результате архитектурный облик многих курортов исказился. Правда, сегодня наблюдается постепенный переход от точечной коттеджной застройки к комплексной. Поселки появляются в основном в Красной Поляне, Хостинском, Центральном, меньше в Лазаревском районах. Примерный уровень цен на дома в коттеджных городках (по информации ИК «Мегаполис») составляет 2,5–5 тыс. долл./кв. м.
 
В настоящий момент продают коттеджи на первичном рынке в поселках Сосновый Бор (Хостинский район, мкр-н Бытха), Лазурный Берег (Лазаревский район, пос. Головинка), Катерина Альпик (Адлерский район, пос. Красная Поляна), Русская Ривьера (Центральный район, «Зеленая Роща», находится на стадии строительства). Рабочие приступили к возведению горных апартаментов коттеджного типа в Красной Поляне, в районе Мацесты и на горе Ахун (Хостинский район). Отдельный сегмент составляют закрытые корпоративные коттеджные городки, жилье в которых в свободную продажу не поступает («Газпром» в Центральном районе, возле гостиницы «Рэдиссон САС Лазурная» и «Базовый элемент» в Лазаревском районе).
 
По прогнозам экспертов, рост цен на недвижимость в Сочи к 2014 году будет только увеличиваться. Приостановить его может только срыв планов на проведение Олимпиады. Однако следует учитывать, что в отличие от рынка коммерческой недвижимости на повышение стоимости жилья влияет не столько перспектива проведения соревнований международного уровня, сколько потенциальные (и уже отчасти реализованные) преимущества жизни в олимпийской столице. В первую очередь это модернизация инфраструктуры и улучшение качества сервиса. Не стоит забывать и о стабильном росте уровня доходов населения. А приняв во внимание то, что в настоящее время как инфраструктура Сочи, так и его градостроительный облик меняются в лучшую сторону, можно предположить дальнейший рост цен на жилую недвижимость.