Итак, перед вами десять лучших поселков «у воды». Составить рейтинг нам помогли риэлторы и застройщики, работающие на рынке загородной недвижимости, а также лучшие эксперты и аналитики этого не самого исследованного и понятного сегмента рынка недвижимости.

Им предлагалось оценить поселки, расположенные у воды, по нескольким критериям: местоположению, транспортной доступности, уровню внутренней инфраструктуры, уровню инфраструктуры развлекательной (в данном случае яхтенной), а также адекватности цен на жилье в этих поселках (оптимальное соотношение цены и качества). Оценки по каждому из критериев выставлялись по десятибалльной шкале, затем высчитывался средний показатель. После подсчета итоговых оценок, поставленных поселкам компаниями, обозначилась десятка лидеров — это поселки, набравшие наибольшее количество баллов в общей сумме. Место в рейтинге определяет суммарный средний балл, который указан в таблице.
Графа, в которой приведено количество упоминаний того или иного поселка в качестве лучшего, на наш взгляд, содержит наиболее интересную информацию и подтверждает, что рейтинг был составлен максимально объективно. Судите сами: поселки «Золотой город» и «Московское море» ни одна компания не посчитала лучшими, но оценки они тем не менее получили довольно высокие, что позволило им занять третье и девятое место соответственно. В то же время поселок «Пестовская гавань» одни компании оценили весьма посредственно, а другие отдали ему высшие баллы, итог — десятое место.

Поселки «Княжье озеро», «Маяк» и «Московское море» в общей сумме набрали равное количество баллов. В этом случае места в рейтинге распределялись в зависимости от того, сколько компаний поставили им самые высокие оценки.

Цена по справедливости
Проживание в поселках «у воды» — удовольствие не из дешевых. Речь, как правило, идет о миллионных сделках. Основной составляющей является стоимость земли, а цена участков около водохранилищ действительно весьма солидная. Но только местоположение не является определяющим для богатых покупателей коттеджей. Сам поселок должен соответствовать определенному уровню, иметь правильный набор инфраструктуры, отличаться высоким качеством строительства и т. д.

Высокие оценки за оптимальное соотношение цен на жилье и качества получили многие проекты. «Наивысшие баллы по параметру «адекватность цены» из поселков этой категории заслуживают «Маяк», «Сосновые берега» и «Аистово». Они расположены на берегу Можайского водохранилища, при этом на дома установлены довольно демократичные цены», — объясняет свой выбор исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.
В целом же в этой категории лучшими были признаны поселки «Маяк», «Княжье озеро», «Пестово», «Лазурный берег», «Пестовская гавань», «Монаково», «Мякинино», а также не вошедшие в финальную десятку «Сосновые берега», «Аистово» и «Залесье».

«Все эти поселки отличает то, что по какому-либо критерию они превосходят аналогичные проекты своего класса, — комментирует директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Геннадий Теряев. — Поселки мегапроекта «Можайская волна» («Аистово», «Сосновые берега» и «Маяк») выигрывают в плане цены, «Пестово» и «Княжье озеро» — по параметрам домов и участков».

Дмитровка рулит и побеждает
Подавляющее большинство поселков, попавших в рейтинг, расположены на Дмитровке. Как известно, у нее есть неоспоримое преимущество по сравнению с другими направлениями Московской области: ни одно из них не может похвастаться таким количеством водоемов. Здесь сконцентрированы почти все подмосковные водохранилища: Учинское, Икшинское, Клязьминское, Пестовское, Пироговское и Пяловское. Из вошедших в десятку лучших четыре поселка — «Пестово», «Пестовская гавань», «Зеленый мыс», «Лазурный берег» — расположены на берегу Пестовского водохранилища, «Золотой город» — на Клязьминском, «Монаково» — на Икшинском, «Маяк» — на Можайском и «Московское море» — на Иваньковском водохранилище.

За удачное местоположение максимальные баллы получили поселки «Мякинино» на Новой Риге (на берегу бухты Живописная) и «Золотой город», расположенный на Дмитровском шоссе, так как среди представленных проектов они находятся ближе всего к Москве (3 и 8 км от МКАД соответственно). Они же заработали очки на транспортной доступности.

Однако местоположение поселков оценивалось не только с точки зрения удаленности от Москвы. Важными факторами в данном случае являлись также благоприятная экологическая обстановка, уникальный ландшафт местности, красивые виды, расположение близ лесных массивов и т. д.

С этой точки зрения наиболее привлекательными специалисты посчитали «Золотой город» на берегу Клязьминского водохранилища и поселок «Московское море», находящийся в районе заповедной зоны Завидово. «Княжье озеро» тоже отличает удачное местоположение: ландшафтно-видовые характеристики местности дополняются наличием объектов культурно-исторического наследия — недалеко от поселка стоит старинный Борисоглебский монастырь.

Поселок «Лазурный берег» был признан одним из лучших с точки зрения расположения. «Обширный участок леса, прилегающий к поселку, превращен ландшафтными дизайнерами в парк, отсюда по лесной просеке можно пройти к уникальному природному заповеднику, — прокомментировал руководитель аналитического центра компании Villagio Estate Дмитрий Таганов. — Однако в категории «транспортная доступность» я поставил этому поселку только шесть баллов. Из-за реконструкции Дмитровского шоссе в этом направлении увеличились дорожные пробки».

Дмитровка действительно пока не способна похвастаться высокой пропускной способностью, поэтому далеко не все поселки по этому направлению получили баллы в категории «транспортная доступность».

Спортивный интерес на первом месте
По мнению специалистов рынка, наилучшим образом внутренняя инфраструктура представлена в поселках «Пестово», «Княжье озеро», «Монаково», «Пестовская гавань», а также в не вошедших в топ-10 поселках «Залесье», «Заповедный край», «Антея».

«В поселке «Княжье озеро» очень развитая инфраструктура — поэтому я поставил самую высокую оценку, — отмечает Д. Таганов. — Особенность поселка в том, что многие из инфраструктурных объектов были запущены в работу уже вскоре после продажи первых участков. Таким образом, жители почти сразу получили возможность проживать за городом круглогодично». На территории «Княжьего озера» есть комплекс площадью 5,5 тыс. кв. м, включающий супермаркет, аптеку, фотолабораторию, бутики одежды, аудио-видеосалон, салон нижнего белья, медицинский центр и пр.
Высоко оценен общественный центр поселка «Пестово», куда входят магазины, рестораны, спортивный комплекс с фитнес-клубом, сауной и SPA-центром, бассейн с водными аттракционами и пр. Баланс между развлекательной и необходимой для проживания инфраструктурой продемонстрировал поселок «Лазурный берег».

С точки зрения развлекательной инфраструктуры Дмитровское шоссе считается наиболее развитым. Ни на одном подмосковном направлении нет такого количества спортивно-развлекательных комплексов разнообразных форматов. В основном они находятся в 40–45-километровой зоне от Москвы, что обусловливает концентрацию поселков верхних ценовых сегментов именно на этом отрезке. В категории «яхтенная инфраструктура» победили проекты, где, по мнению специалистов, предусмотрены все условия для содержания и эксплуатации яхт. В частности, поселок «Монаково», где есть яхт-клуб, лодочная станция и эллинг. Хорошие условия для занятий водным спортом созданы также в поселках «Маяк», «Зеленый мыс», «Пестовская гавань», «Московское море», «Пестово», «Мякинино».

В целом же, как отмечает большинство экспертов, настоящего лидера среди уже построенных и введенных в эксплуатацию поселков «у воды» пока что не видно. Правда, сейчас ходят слухи о начавшейся предпроектной разработке сразу двух суперпроектов коттеджных поселков с великолепной яхтенной инфраструктурой, которые расположатся на берегу одного из самых закрытых подмосковных водохранилищ — Учинского. И когда они  будут реализованы, то станут бесспорными лидерами. Но произойдет это еще только лет через пять.